五、房地產(chǎn)估價的方法：

1、市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。

市場法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。”

適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。

操作步驟：搜集交易實例;選取可比實例;對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準價格。

2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減折舊來求取估價對象價值的方法。

(也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。)

本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

理論依據(jù)：是生產(chǎn)費用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。(從賣方的角度看：賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，

他就會虧本;從買方的角度看，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。

估價對象：新開發(fā)的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn);即在建工程;計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料;測算重新購建價格;測算建筑物折舊;求取積算價格。

3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。

本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。(從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于

01、未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。

02、獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。

03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值。(例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等)

步驟：搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;預(yù)測估價對象的未來凈收益;求取報酬率;選用適宜的收益法公式計算收益價格。

4、假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法

本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，

例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，

我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，

將會賣到多高的價錢;為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，以及投資利息(我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。

這也是基于要會成本的考慮);此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅)及要獲得開發(fā)利潤。

預(yù)測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。

適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;選擇最佳的開發(fā)利用方式;估算開發(fā)經(jīng)營期;預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤;進行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

第七章 物業(yè)管理

一、物業(yè)與物業(yè)管理

物業(yè)：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場地、庭院、道路。

特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。

分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。

物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動。

(01、物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個責(zé)任主體;

02、物業(yè)管理的客體是物業(yè);

03、物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人;

04、物業(yè)管理的實施是通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)來實現(xiàn)的;

05物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。06、物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。

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