土地登記代理人考試科目土地權利理論與方法試題集：

1.關于最高額抵押，下列說法不正確的有(　　)。

A.最高額土地抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定

B.最高額抵押所擔保的債權確定前，部分債權轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外

C.最高額抵押的抵押財產(chǎn)，只能由債務人提供，不能由第三人提供

D.最高額抵押不受訴訟時效限制

E.最高額土地抵押是對一定期問內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權作擔保

【答案】CD

【解析】根據(jù)《物權法》第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務

人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供財產(chǎn)擔保，債務人不履行到期債務

或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形的，土地抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就

該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

2.如果當事人約定主債權確定前部分債權轉(zhuǎn)讓土地抵押權也部分轉(zhuǎn)讓的，(　　)。

A.該約定無效

B.原最高額土地抵押權需要作變更登記

C.轉(zhuǎn)讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記

D.原最高額土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少

E.未轉(zhuǎn)讓的部分債權成為無擔保債權

【答案】BCD

【解析】當事人可以約定在最高額土地抵押擔保的債權確定前，最高額土地抵押權隨部分債權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。當事人的約定主要有以下兩種情形：①部分債權轉(zhuǎn)讓的，土地抵押權也部分轉(zhuǎn)讓，原最高額土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少。在這種情況下，轉(zhuǎn)讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記，原最高額土地抵押權需要作變更登記;②部分債權轉(zhuǎn)讓的，全部土地抵押權隨之轉(zhuǎn)讓，未轉(zhuǎn)讓的部分債權成為無擔保債權。

3.由于最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期問具有(　　)，債權清償?shù)臈l件出現(xiàn)時，需要確定擔保債權額。

A.不確定性

B.變動性

C.從屬性

D.擔保性

E.法定性

【答案】AB

【解析】最高額土地抵押權是對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供土地抵押擔保。也就是說，最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期間具有不確定性和變動性。但債權終需要清償，在清償?shù)臈l件出現(xiàn)時，債務人具體應清償多少債權，應有一個確定的數(shù)額。因此，最高額土地抵押權的實現(xiàn)除了需要債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)土地抵押權的情形外，還須具備其擔保債權額的確定。

4.最高額土地抵押權所擔保的債權確定的情形包括(　　)。

A.約定的債權確定期間屆滿

B.新的債權不可能發(fā)生

C.土地抵押財產(chǎn)被查封、扣押

D.債權人宣告破產(chǎn)

E.發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)最高額土地抵押權的事由

【答案】ABCE

【解析】根據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人、土地抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷的，最高額土地抵押權所擔保的債權確定。

5.最高額土地抵押權所擔保債權額一旦確定，下列(　　)情形均屬于最高額土地抵押權擔保的范圍。

A.已屆清償期的主債權

B.未屆清償期的主債權

C.條件尚未成就的主債權

D.尚未發(fā)生的被擔保主債權的利息

E.最高額土地抵押權擔保的債權確定后才發(fā)生的主債權

【答案】ABCD

【解析】被擔保債權額確定時存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬于最高額土地抵押權擔保的范圍。被擔保債權確定時存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經(jīng)發(fā)生，也屬于被擔保債權的范圍。但是在最高額土地抵押權擔保的債權確定后才發(fā)生的主債權不屬于被擔保債權的范圍。

6.最高額土地抵押權所擔保的債權確定后，優(yōu)先受償?shù)念~度應當按照以下(　　)原則確定。

A.優(yōu)先受償?shù)念~度不得超過雙方當事人約定的最高擔保額

B.如果實際發(fā)生的債權額高于最高限額的，以最高額為限

C.如果實際發(fā)生的債權額低于最高限額的，以實際發(fā)生的數(shù)額為限

D.如果實際發(fā)生的債權額高于最高限額的，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?/p>

E.優(yōu)先受償?shù)念~度應當與雙方當事人約定的最高擔保額相等

【答案】ABCD

【解析】最高額土地抵押權所擔保的債權確定后，一旦債權到期或者出現(xiàn)當事人約定的可以實現(xiàn)土地抵押權的情形，土地抵押權可以就土地抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，但優(yōu)先受償?shù)念~度不得超過雙方當事人約定的最高擔保額。土地抵押權人實現(xiàn)最高額土地抵押權時，如果實際發(fā)生的債權額高于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?如果實際發(fā)生的債權額低于最高限額的，以實際發(fā)生的數(shù)額為限對土地抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

7.2009年，某村農(nóng)民張某承包了村委會的一塊耕地，在農(nóng)忙季節(jié)，張某以省時間為由在他承包的耕地上建了一座三十多平方米的土坯房，以便日夜耕作。村委會發(fā)現(xiàn)后多次勸說他拆房。張某借口農(nóng)忙后再拆，但農(nóng)忙季節(jié)過后，張某不僅沒有拆房，還全家搬人土坯房居住。并稱：土地承包給個人，做什么用完全由自己說了算。有關本案說法正確的有( )。

A.張某的說法是正確的，他有權自主利用自家承包的土地

B.村委會干涉張某蓋房，違反了承包合同

C.張某的做法不當，應當拆除房屋

D.村委會的做法是正確的

E.村委會有權干涉，但是不應當要求拆除房屋

【答案】CD

【解析】土地承包經(jīng)營權是自然人和集體經(jīng)濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經(jīng)營的權利。在承包經(jīng)營關系中，承包人應當按照合同的規(guī)定從事經(jīng)營，不得擅自改變土地的使用目的，不得擅自在土地上建造建筑物和各種工作物。

8.根據(jù)我國土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營權依法可采取( )方式流轉(zhuǎn)。

A.轉(zhuǎn)讓

B.出租

C.入股

D.抵押

E.變賣

【答案】ABCD

【解析】根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第四十九條的規(guī)定，通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書的，其土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

9.土地承包合同中，發(fā)包人依法履行(　　)等義務，保障承包人承包權的順利實施。

A.不得違反合同的約定干涉承包人的經(jīng)營自主權

B.維護承包方的土地承包經(jīng)營權

C.不得非法變更合同

D.及時交納承包金

E.按照合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術、信息等服務

【答案】ABCE

【解析】發(fā)包人的義務主要有：①維護承包方的土地承包經(jīng)營權，不得非法變更、解除承包合同;②尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動;③按照合同約定為承包方提供生產(chǎn)、技術、信息等服務。D項屬于承包人的義務。

10.以下關于土地承包經(jīng)營權的說法，正確的有(　　)。

A.承包經(jīng)營權是有一定期限的權利

B.農(nóng)村集體所有的土地只能由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營

C.土地承包經(jīng)營權人不得將土地承包經(jīng)營權以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的方式流轉(zhuǎn)

D.未經(jīng)依法批準，土地承包經(jīng)營權人不得將承包土地用于非農(nóng)建設

E.四荒土地等農(nóng)村集體所有的土地，在符合條件時也可由集體經(jīng)濟組織以外的人承包

【答案】ADE

【解析】土地承包經(jīng)營權屬于用益物權的范疇，《物權法》第一百二十六條規(guī)定了土地的承包期。四荒土地等農(nóng)村集體所有的土地，在符合法定條件時也可由集體經(jīng)濟組織以外的人承包。依據(jù)《物權法》第一百二十八條，土地承包經(jīng)營權人根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

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（責任編輯：wrr）

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